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一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

來源于互聯網 2018年01月27日 閱讀()

在上海嚴格限售限購的調控背景下,遠洋地産在惠南鎮的樓盤遠洋四季華庭卻集中出現了119套房屋撤銷合同。

上海浦東新區惠南鎮,原屬江蘇省蘇州專區所轄,于1958年11月後劃入上海市。

數位老上海人回憶起惠南,無一例外用到這樣一個詞:“鄉村小鎮”。

而60年後,在房地産發展迅猛的當下,這個滬上“鄉村小鎮”俨然成為寸土寸金之地,新樓盤的均價已超3萬/平方米。

然而,《國際金融報》記者查閱“網上房地産”(上海市房地産交易中心主辦官方服務網站)發現,在上海嚴格限售限購的調控背景下,遠洋地産在惠南鎮的樓盤遠洋四季華庭卻集中出現了119套房屋撤銷合同。

不僅如此,這119次合同撤銷中,有92次發生在最近一個月。

一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮
一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

▲數據來源:上海市房地産交易中心主辦官方服務網站

《國際金融報》記者向數位地産業内人士咨詢并緻電上海房地産交易中心确認,“合同撤銷”即為“退房”。

這不禁令人疑惑,遠洋四季華庭所交付房屋出于何種緣由,緻使“被退房數量”在一個月之内高達92套?

“高退風波”

據了解,遠洋四季華庭由上海遠彙置業有限公司開發,共有三期,最早一期的開盤時間為2015年10月24日。

遠洋集團控股有限公司2016年報顯示,上海遠彙置業有限公司為遠洋集團的附屬公司。

“網上房地産”數據顯示,截至1月26日,遠洋四季華庭(又稱:遠洋萬和四季)共産生119套房屋撤銷合同。

而與遠洋四季華庭同處惠南闆塊的宣橋楓庭、海曲雅苑、民樂城康苑等樓盤,“合同撤銷總次數”一欄均顯示為“0”。

《國際金融報》記者調查發現,遠洋四季華庭“高退房量”的起因在于,其所建一期房屋曾批量出售給一家公司,總數量近160套。

該樓盤銷售人員孫肖(化名)告訴《國際金融報》記者,遠洋四季華庭的“合同撤銷總次數”之所以在近一個月内有異常波動,是因為該盤曾有近160套房屋于2015年整售給了一家公司,而這家公司在今年年初更名了。

“一期我們有整售的,整售給了一家公司,這家公司一口氣買了近160套。但是以公司名義買房的話,無法貸款,隻能全款購房。因此這家公司在2016年年底前,就已經把全部的購房款打入我們賬戶了。但是在今年(2018年),這家公司名稱發生了變更。因此它以前那個公司名不能用了,我們隻能把原先的合同撤銷,再(在新合同上)寫上它現在的新名字。”孫肖如是解釋。

《國際金融報》記者試圖詢問該公司的名稱,孫肖欲言又止,隻是透露可能是浙江省杭州市的一家貿易公司。

值得注意的是,緻使遠洋配合該公司進行房屋合同的撤銷還有另一層原因,即這家公司自付款後,并未辦理房産證。

“房産證是需要公司集體去辦的,但是這家公司沒有辦,事實上我們一期的産證早就下來了。”孫肖透露。

而對于《國際金融報》記者抛出的“為何該家公司不辦理房産證”以及“該公司買百套住房的用途”等問題,孫肖避而不談。

玄機暗藏?

一家公司一次性購買百餘套住房,如若不是為安置本公司員工或自住,那麼目的何在?遠洋為何樂意配合該公司進行整售?

對此,多位地産業内人士對記者表示,這家公司有可能是将房子先買過去“養”一段時間,以待合适時機,再以二手房的形式出手。同時對于遠洋集團來說,一次性賣出百餘套住房迅速回籠資金,更是求之不得。

“目前在上海,很多開發商在是否拿預售證一事上陷入‘兩難’境地。選擇拿預售證,很有可能因為‘限價令’原因導緻開盤價格達不到預期;而選擇撐過‘限價期’不拿預售證,又會背負着資金回籠的壓力。”一位不願具名的地産業分析師對《國際金融報》記者表示:“上海限價效果較為明顯,部分地區出現新房價格低于二手房價格。”

“網上房地産”數據顯示,遠洋四季華庭于2017年9月24日(浦東新區房管(2017)預字号000000151号)開盤項目的備案價範圍為2.7萬-3.5萬元/平方米。

一個月撤回92起合同 揭秘上海遠洋四季華庭神秘退房潮

▲數據來源:上海市房地産交易中心主辦官方服務網站

而鍊家網站數據顯示,上海浦東惠南闆塊在售二手房均價為2.7萬-3.8萬元/平方米。

從以上數據可以看出,遠洋四季華庭2017年開盤的項目售價不算高。

一位律師對《國際金融報》記者表示:“個人購房後進行投資轉讓,若持有年限不滿5年,轉讓時需要繳納5.6%的營業稅和附加。相比之下,公司持有的房産在轉讓時隻要沒有差價,比如300萬購入、300萬賣出,不需要繳納營業稅及土地增值稅。”

同等價格買進賣出,那該公司如何通過轉手房産獲取投資增值?

上述律師表示,一般情況下,雙方應該會簽一份抽屜協議,即真正成交的價格是存在溢價的,隻不過溢價部分為私下轉讓,主要目的以規避土地增值稅。

至此,公司買百餘套住房以及遠洋整售的動機,似乎都有了合理的解釋。

但尚不能确定的是,遠洋四季華庭一期到底有多少套房屋為整售?整售的對象是否為孫肖所透露的杭州貿易公司?

針對上述問題,遠洋集團有關方面并未直接回複,而僅表示,項目一直以來,均遵守市場秩序、遵守相關規定、依法合規開展銷售工作。

揭秘以公司名義買房

以公司名義該如何買房?與個人買房相比,以公司名義買房有何利弊?

《國際金融報》記者從稅務部門、二手房中介以及資深房産律師處了解到,如果缺乏購房資格,以公司名義買房雖然可以繞開限購政策,但在貸款、持有成本以及再轉讓等方面,相較于個人購房并不具備突出優勢。

首先,隻有具有中國法人資格的公司,且在購買房屋類型和套數上才不受限制。注冊在境外的公司并無在上海購房的資格,即使在上海有辦事處,也隻能以辦事處的名義購買一套非住宅。

看中房子後,以公司名義購房還存在一個無法按揭的問題。有房産中介負責人對記者表示,對于以公司名義購房須承擔的一次性付款的資金壓力,可以通過兩個步驟予以解決。首先,實行分期付款政策,在簽約時隻需支付50%的房款,剩餘房款可選擇在半年至一年内付清;其次,房産證辦理完畢後,用房産進行抵押貸款。

在房屋持有階段,公司産權的房屋持有成本較高。“個人持有房屋無須繳納房産稅,而公司持有的房屋須繳納房産稅、營業稅、所得稅,且持有期間要經過工商稅務的年審,手續稍嫌複雜。”一位中介機構負責人對記者表示。

最重要的一點是,公司産權下的房屋轉讓到個人名下會産生高昂的費用。

前述律師給出的解決辦法是,以住房購入價轉讓便可規避營業稅及土地增值稅,然後交易雙方再私下協商。

除此之外,公司産權的房屋還可以通過股權轉讓方式進行轉讓,也不需要經過交易中心。“但這種方式隻是變更股權及實際控制人,所以公司名下最好無其他不動産以及資産。”前述律師補充說。

所以,多位業内人士認為,是以公司名義買房還是以個人名義買房,首先要核算成本,再考慮後續問題。


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